Lei do inquilinato: conheça 9 direitos e deveres do inquilino

Ao decidir alugar um imóvel, entender o que a Lei do Inquilinato estabelece aumentará suas chances de ter um período locatício livre de transtornos, afinal, a legislação regulamenta os contratos de aluguel em vigor no país.

É fundamental entender quais são os direitos e obrigações previstos para o inquilino — o conhecimento favorece o cumprimento das regras e ajuda a identificar se algum direito está sendo desconsiderado.

Quer saber mais sobre o assunto? Continue a leitura e conheça 9 direitos e deveres do inquilino para saber o que esperar da locação e ter condições de exigir que se cumpra a norma e a aplicação de punição para qualquer violação indevida!

As principais características da Lei do Inquilinato

A Lei Federal de nº 8.245, de 1991, denominada Lei do Inquilinato, abrange todas as normas estabelecidas sobre a locação dos imóveis urbanos no Brasil. Em 2009, a Lei foi reformulada para adequar alguns aspectos que visam proteger tanto o locador, quanto o locatário. Surgiu então a Lei de nº 12.112 com a formalização das mudanças a serem cumpridas.

Para incluir as regras sobre as ações de despejo, a Lei passou por mais uma mudança em 2016, o que vigora até hoje. Sendo a lei um conjunto de normas e regras, a do Inquilinato exerce um papel educativo sobre a conduta que o inquilino deve ter perante a locação do imóvel e os limites do proprietário durante a vigência do contrato.

As principais informações contidas na Lei estão focadas na segurança e nas garantias para ambas as partes. Em outras palavras, a Lei Inquilinato orienta aos locadores e locatário sobre as etapas da locação para fechamento de um contrato que inclua as questões de contexto geral, sem negligenciar as particularidades.

Em resumo, os principais pontos abordados pela Lei são:

• contrato;
• despejo;
• desocupação;
• direitos e deveres do inquilino;
• direitos e deveres do proprietário;
• fiança;
• garantias;
• quebra de contrato.

A Lei do Inquilinato pode e deve ser aplicada em ocorrências distintas com necessidade de amparo legal. As situações mais aplicáveis estão vinculadas à quebra de contrato, responsabilidade sobre as obras internas, pagamento de aluguel, atrasos ou inadimplência, além de preferência de compra e reajuste.

Para cada um desses casos existe uma descrição do que pode ou não ser realizado pelo locador e também pelo locatário. O objetivo é que a legislação favoreça a qualidade da relação entre o proprietário e o inquilino, para que as decisões sejam tomadas com base na legalidade e não na percepção de cada um.

9 direitos e deveres do inquilino a conhecer

Em qualquer tipo de negociação, as partes fazem acordos e determinam responsabilidades. A Lei do Inquilinato prevê a elaboração de um contrato para formalizar esses acordos, assegurar o cumprimento e evitar desgastes e prejuízos.

A nova Lei passou a proteger melhor o proprietário que antes tinha dificuldades em alguns quesitos, como o prazo para a desocupação do imóvel por um inquilino inadimplente, por exemplo.

A legislação estabeleceu um processo mais ágil e seguro. Entretanto, o locatário também pode se beneficiar das determinações exigidas na Lei, mesmo que seja a parte mais fragilizada do processo. A seguir, você vai conhecer 9 direitos e deveres dos quais o inquilino não pode fugir. Acompanhe!

1. Direito de receber o imóvel em boas condições

A Lei do Inquilinato estabelece que o inquilino receba o imóvel alugado em perfeitas condições de uso. Desse modo, no início da locação, a primeira obrigação do proprietário é entregar o imóvel em plenas condições de utilização. Além disso, o locador deverá garantir que a casa ou apartamento continuará habitável durante o tempo de ocupação.

Antes de disponibilizar o imóvel para a locação, o proprietário deve se certificar de que as instalações estão adequadas. Assim, caso sejam constatados problemas na residência, a exemplo de infiltrações, umidades ou outros problemas estruturais que impeçam a permanência do inquilino, é previsto em lei o direito à desocupação sem pagamento de multa compensatória.

Para se assegurar de estar tudo em ordem, faça questão da vistoria que antecede a assinatura do contrato. Se durante o procedimento forem detectadas falhas na construção, você pode requisitar que sejam providenciadas as correções.

2. Direito de usar o imóvel durante a vigência do contrato

Ao alugar um imóvel, o locatário tem a garantia legal de poder ocupá-lo durante o tempo previsto em contrato. Isso significa que a lei confere ao inquilino a segurança de não sofrer nenhuma surpresa desagradável no período de vigência do período locatício.

Essa norma da Lei do Inquilinato estabelece alguns casos nos quais o contrato pode ser interrompido, e o imóvel deverá ser desocupado. Uma dessas situações diz respeito à concordância mútua, quando ambas as partes decidem pelo término da relação locatícia.

A prática de infrações à legislação do país, o desrespeito ao que o contrato manda e a inadimplência também resultam na interrupção da locação.

3. Direito de ter as vistorias agendadas

As vistorias periódicas do proprietário ao imóvel não podem ser realizadas sem aviso prévio. Mesmo com a obrigação de o inquilino conceder acesso ao interior da residência, para fins de verificação do seu uso e estado de conservação, as visitas devem ser combinadas com antecedência.

Igual direito garante o locatário na hipótese de o imóvel ser posto à venda enquanto vigora o contrato de locação. Em ambas as situações, as visitas à propriedade devem ser admitidas unicamente mediante agendamento, no qual ficará acordado o dia e a hora do comparecimento do dono ou de seu representante legal.

4. Dever de pagar o aluguel na data de vencimento

O contrato de aluguel de imóveis inclui uma cláusula que trata das obrigações financeiras do inquilino. Nela, fica ajustada a data em que deverão ser realizados os pagamentos dos aluguéis, dia esse que deve ser respeitado.

Para os raros casos em que o contrato de locação não apontar o dia de pagamento pela locação, fica estabelecido pela Lei que a quitação deve ser providenciada até o sexto dia útil. Isso, considerando-se o mês que se segue ao já vencido, visto que os pagamentos de aluguel têm periodicidade mensal.

As penalidades previstas para quando há atrasos nos pagamentos dos aluguéis abrangem aplicação de multa, em geral, correspondente a 10% do valor da parcela vencida. É prevista ainda a cobrança de juros sobre a quantia que deveria ter sido quitada na data combinada.

Quanto ao pedido de desocupação de imóvel por falta de pagamento, a legislação possibilita ao proprietário iniciar uma ação de despejo até mesmo um único dia após o vencimento do aluguel.

5. Dever de pagar os encargos da propriedade

Na vigência do contrato de locação, é obrigação do inquilino arcar com as despesas decorrentes da ocupação. Isso significa ter de quitar as contas do imóvel, como as originadas do fornecimento de energia elétrica, água, gás e outras semelhantes.

O pagamento da taxa condominial, quando a propriedade alugada se localiza em um empreendimento que gera essa cobrança, também é de responsabilidade do inquilino. Nesse caso, ficam excluídos das suas obrigações alguns dos valores que compõem a cobrança, a exemplo das chamadas despesas extraordinárias.

Esses custos devem ser assumidos pelo proprietário, pois não se referem à manutenção do condomínio, destinando-se às reformas e alterações estruturais.

6. Dever de cuidar do imóvel

O zelo com a manutenção e a integridade do imóvel alugado conta entre as obrigações do inquilino. Isso implica em executar reparos sempre que forem necessários, visando à boa conservação da propriedade.

Vale destacar que determinados consertos são obrigações do proprietário, mas fica a cargo do inquilino notificar a existência do dano. Ao verificar o começo de uma infiltração que ameaça a construção, por exemplo, o inquilino tem o dever de comunicar o fato ao locador.

Manter a estrutura original do imóvel exatamente como recebida no começo da locação também é responsabilidade ligada aos cuidados indispensáveis com ele. Nesse sentido, toda e qualquer mudança estrutural só pode ser executada com a expressa autorização do dono.

Por fim, será preciso cumprir a obrigação de devolver o imóvel em perfeito estado, da mesma forma que estava quando foi alugado.

Aqui, mais uma vez, fica evidente a importância da vistoria que antecede a assinatura do contrato. Afinal, o que nela ficar marcado, até mesmo quanto à cor da pintura das paredes, deverá servir de parâmetro para a hora da devolução do imóvel. Na devolução todos os aspectos constantes na vistoria serão retomados e o que não estiver de acordo com o documento, deverá ser providenciado pelo inquilino.

7. Isenção de despesas extraordinárias do condomínio

Já dissemos que a taxa de condomínio é responsabilidade do inquilino. Ela inclui todas as despesas referentes à manutenção dos espaços e dependências utilizados por todos os moradores — as chamadas áreas comuns.

Despesas com salários, encargos trabalhistas, água, luz e gás, limpeza e conservação, manutenção em equipamentos e instalações utilizados para manter o funcionamento das áreas comuns são rateadas e repassadas mensalmente a cada morador, que poder ser proprietário ou inquilino.

Entretanto, as despesas extraordinárias devem ser atribuídas ao proprietário. Pela Lei, o inquilino não pode arcar com despesas como custos de indenizações trabalhistas de funcionários condominiais que tenham ocorrido antes da locação e reformas da estrutura ou ampliação da edificação.

Também não deverá contar para pagamento do inquilino os valores correspondentes à decoração e paisagismos das áreas comuns, instalação de equipamentos como alarmes, incêndio e interfones ou, ainda, constituição de fundo de reserva.

8. Indenização por reformas e benfeitorias

Pode acontecer de no ato do fechamento do contrato, realização e elaboração do documento de vistoria, não seja detectado alguma necessidade extrema de manutenção corretiva e que o inquilino venha a ter problemas com o passar do tempo.

As condições de entrega do imóvel podem, aparentemente, atender o previsto em Lei e surgir uma demanda de benfeitoria. São as chamadas benfeitorias necessárias (quando o proprietário não precisa autorizar o reparo) e a benfeitorias úteis (quando somente com a autorização prévia do proprietário, pode ser realizada).

Nas benfeitorias necessárias, manutenções em telhados, instalações elétricas, encanamentos, pinturas de paredes, são consideradas como aquelas que podem ser realizadas pelo inquilino sem necessidade de formalização.

Já as benfeitorias úteis, como troca de janelas, instalação de grades protetoras, construção de garagem, instalação de cobertura em garagem, substituição de lâmpadas comuns por LED, que tornam o imóvel mais confortável e seguro requerem a notificação para autorização do proprietário.

Somente as benfeitorias que se enquadrarem como necessárias devem ser ressarcidas ao inquilino. O direito previsto na Lei é para aquelas benfeitorias que mantenham a condição de habitação e uso das dependências do imóvel.

As demais benfeitorias podem ser acordadas com proprietário, mas não se configuram para indenização obrigatória conforme o rigor da Lei. Um diálogo com o proprietário ou via imobiliária pode ser o caminho para conseguir realizar uma benfeitoria que seja ressarcida, mesmo que não obrigatório.

9. Solicitação de comprovantes de pagamento com discriminação de despesas

Todo locatário tem o direito de solicitar os recibos dos pagamentos, seja ao proprietário, seja à imobiliária. Em todos os comprovantes deve constar a descrição das despesas. A medida vale para recibos de pagamento de aluguel, recibos de taxas de condomínio, água, luz e outros.

A Lei estabelece esse direito ao inquilino como uma forma de resguardar a comprovação dos pagamentos de forma correta, evitando fraudes ou cobranças indevidas, assim como o repasse ilegal de quaisquer valores.

Ter clareza quanto ao que a Lei do Inquilinato determina a locadores e locatários evita problemas e aumenta a segurança de ambos. Isso porque ao compreender quais são suas obrigações e direitos na locação, cada uma das partes sabe como deve se conduzir durante a vigência do contrato.

Assim, seja alugando por intermédio de uma imobiliária, ou direto com o proprietário, afastam-se possíveis dores de cabeça. A Lei do Inquilinato tem o cuidado de cercar os possíveis problemas para que antes de assinar um contrato, locador e locatário estejam cientes de seus deveres, direitos e obrigações.

Se você gostou deste post, talvez queira se aprofundar no assunto e saber mais sobre a locação de imóveis. Leia agora sobre as vantagens e os riscos de alugar ou comprar imóveis direto com o proprietário e você entenderá melhor as aplicações da Lei do Inquilinato!